LÖSCHUNG VON BELASTUNGEN IM GRUNDBUCH
Jeder Käufer will möglichst lastenfrei Eigentum an einer Immobilie erwerben. Ob und in welchem Umfang eine Immobilie zugunsten Dritter belastet ist, ergibt sich aus dem nach Beauftragung des Notars einzuholenden Grundbuchauszug. Hier muss differenziert werden zwischen Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs.
In Abteilung II des Grundbuchs finden sich Eintragungen, die teilweise lediglich informierenden Charakter haben, zum Beispiel wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt und der Kaufvertrag der Genehmigung der Sanierungsbehörde bedarf. Meistens haben dortige Eintragung jedoch konkrete grundstücksbezogene oder personenbezogene Rechte zum Gegenstand. Ein sicherlich bekanntes Beispiel ist ein Wegerecht für einen Grundstücksnachbarn oder ein Wohnungsrecht für einen Verwandten des Verkäufers. Letzteres ist in der Regel löschungsfähig, wenn der Berechtigte nicht mehr lebt. Zur Löschung reicht regelmäßig die Vorlage der Sterbeurkunde aus. Grundstücksbezogene Rechte, wie ein Wege- und Überfahrtsrecht, ein Kanalleitungsrecht, etc., müssen vom Käufer übernommen werden, es sei denn, der Berechtigte bewilligt ausnahmsweise deren Löschung. Ist dies nicht der Fall, sollte sich der Käufer beim Verkäufer über den genauen Inhalt des jeweiligen Rechtes informieren, indem er sich die oftmals Jahrzehnte alte notarielle Urkunde vorlegen lässt, mit welcher dieses Recht begründet wurde. Diese enthält, beispielsweise bei Wegerechten, oftmals auch einen Lageplan, unter Umständen auch eine genauere textliche Beschreibung des eingetragenen Rechtes. Im Grundbuch findet sich lediglich eine schlagwortartige Bezeichnung. Ist der Verkäufer nicht im Besitz dieser Urkunde, kann der Notar durch Einsicht in die Grundakten des Grundbuchamtes hiervon eine Abschrift einholen. Es sollte frühzeitig vor Vereinbarung eines Beurkundungstermins der Inhalt der zu übernehmenden Belastung geklärt werden.
Bezüglich der Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs (Hypotheken oder Grundschulden) ist in aller Regel ebenfalls die Löschung notwendig. Die finanzierende Bank des Käufers wird darauf bestehen, dass das vom Käufer aufgrund der Finanzierungsvollmacht neu zu bestellende Grundpfandrecht die erste Rangstelle im Grundbuch erhält. Die hierfür nötige Löschungsbewilligung der bislang im Grundbuch eingetragenen Gläubigerin bzw. Bank beschafft der Notar, es sei denn, den Verkäufer liegen diese Unterlagen bereits vor, weil der der eingetragenen Grundschuld zu Grunde liegende Kredit bereits zurückgezahlt ist und ihm von der Bank die Löschungsunterlagen bereits zugesandt wurden. Eine Anforderung der Löschungsunterlagen durch den Notar ist in einem solchen Fall nicht notwendig. Damit spart der Verkäufer, der die Kosten der Löschung zu tragen hat, Notargebühren.
Sofern die zu löschenden Grundschulden noch Restkreditbeträge des Verkäufers absichern, übersendet die eingetragene Bank die erforderlichen Unterlagen an den Notar unter der unwiderruflichen Treuhandauflage, dass davon lediglich nach Zahlung des noch offenen Darlehensbetrages Gebrauch gemacht wird. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt dann aufgrund der Fälligkeitsmitteilung des Notars, in welchem er den Käufer mitteilt, welchen Betrag er vom vereinbarten Kaufpreis an die abzulösende Bank und welchen Restanteil er an den Verkäufer direkt zu zahlen hat. Eine Abschrift hiervon erhält die finanzierende Bank des Käufers. Diesem ist anzuraten, nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung seinen dortigen Sachbearbeiter zu kontaktieren, damit die rechtzeitige Anweisung des Kaufpreises sichergestellt ist.
